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2016年,中国楼市风起云涌,不少城市房价涨得飞快,最终引发二十多个城市先后出台调控政策;土地市场火热,不仅是一线和热门二线城市土地竞争激烈,地价频频刷新“天际线”,高地价还蔓延至二三线城市。当“面粉贵过面包”成为新常态,未来房价无疑将更上一层楼,而面对新一轮楼市调控,房地产行业将减速换挡,刚需让位改善,以文化旅游、度假养生为主的旅游地产或脱颖而出,领衔楼市下半场市场。

最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

高地价向二三线城市蔓延

房源还不少,这是一部分房产:

伴随着楼市成交活跃,房价明显上涨,今年土地市场也是红红火火。5月份以来,部分城市地价大幅飙升,即便在楼市调控政策实施后,各城市土地拍卖溢价率再度抬头,土地市场依然高温难退。

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以广州为例,11月下旬上演了两场大规模的拍地,在短短四天时间里共拍出17宗地块,收金309亿元。高地价的背后,是开发商高涨的拿地热情和多达1852轮出价的激烈竞价,其中,广钢新城、白云新城、海珠江燕路5宗地超过4万元/平,也正式宣告广州市区地价进入“4万+”时代。而上海地价更加凶猛,今年8月份静安区一商住地拍出破10万元/平的天价。

▲ 表格上下可翻动

事实上,高地价并非一线城市“专利”,这一趋势正向二三线城市蔓延,天津、济南、武汉等城市土地拍卖溢价超过200%,尤其是天津空港经济区内的3宗地块,以总价57.5亿元成交,平均溢价高达494%!

细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

佛山、东莞、惠州这些二三线城市则直接承接了广州、深圳的外溢购买力。今年6月,惠州水口皇冠假日酒店旁的商住地,通过103次竞价,溢价84%成交。日前,东莞常平一宗商住地以高达207%的溢价率被恒大拿下;佛山南海桂城地块、容桂地块成交价溢价率均超过9成,佛山地价已经上升到1.6万元/平。如今,已经到了凡是住宅用地就抢手的地步,“面粉贵过面包”成为今年楼市新常态。

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相关统计数据显示,仅今年前8个月,全国刷新地价纪录的地块就多达211宗;而据克而瑞监测的40家重点房企,截止到11月,通过招拍挂市场拿地金额已超过1.2万亿元,其中11家房企拿地金额同比增加超过一倍。今年房企拿地热情之高,土地市场之火热,由此可见一斑。

最近还有一个数字很多年没出现了。

房地产将减速换挡

虽说目前楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

地价不断刷新“天际线”,开发商不计成本拿地,面粉贵过面包,楼面价高于周边二手房房价,说明了什么?

8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍!

业内人士表示,一是反映了开发商资金量充裕,另一点则是对未来楼市持乐观态度。如果追根究底,实际上反映的是开发商看好未来的房价,其拿地时参考的房价底线,是5年甚至10年以后的房价。

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众所周知,地价是房价的基本组成部分,当地价起点已经这么高,房价不可能低,起码这些高价拿地的地块,未来的定价不会低,届时,周边的一二手楼盘必然也会相应提价。买房宜早不宜迟,并非忽悠大家买房的谎言。

太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

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山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示:

其实,花大价钱买下的“面粉”不一定要做面包,合富房地产研究院顾问黎文江表示,天价面粉不是用来做面包的,而是用来做蛋糕。

●一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

面包代表的是刚需住宅,而蛋糕,指的是改善型甚至豪宅一类的高端产品。

●二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;

事实上,伴随着社会经济的发展以及人口红利的减弱,如今又迎来高地价新常态,房地产行业正在减速换挡,就产品来说,不管是一线二线还是三线城市,刚需转改善是大趋势。

●三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

刚需房最大的优势是价格,但如今地价已经这么高了,刚需房价格不可能比二手房便宜,而且限购限贷那么严,购房宜一步到位买大房子。至于房子比较多的二三线城市,只有好房子才能脱颖而出。

截止到7月底,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

这轮崭新的楼市调控完全不同于以往任何一次调控,因城施策,立体化调控,限贷、限购、限价一起上,层层加码,去杠杆、打击**针对性明显,中国的房地产行业,正面临着30年来前所未有的大变局。

和前几年的数据对比,会发现今年流拍城市,一二线城市总数增多。2018年,天津流拍宗数高达12宗,而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗,而2011年是沈阳93宗。显然,风格已切换。

本次调控也将成为一个标志性事件,上半场的一些根本制度和逻辑将变化,中国楼市将进入下半场。曾经庞大的资本,将从一线、热门二线城市流出,向不限购、房价更便宜的二三线城市转移。

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然而,二三线遍地都是房子,能够吸纳大量资本的绝对不是刚需或改善产品,最有可能脱颖而出的是拥有人文、度假养生附加价值的旅游地产。

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旅游地产进入刚需时代

到底是什么原因导致土地流拍?

为什么这么说?因为旅游地产将进入刚需时代!

▌?公司钱紧

据前瞻产业研究院报告,2009年到2014年,我国旅游地产项目分别为926、1380、2128、2259、5299与7965个,另据克而瑞旅游地产事业部统计,2015年全国新增旅游地产项目736个,政策肯定、旅游市场与**需求提升,推动了近几年旅游地产项目大爆发。更重要的是,开发企业以富力、万达、碧桂园、恒大、绿地、万科等大型房企为主,品牌美誉度高,项目开发和**有保障。

房地产公司竞拍土地时,最需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不可细算,反而是资产负债率很吓人。

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房地产企业的资产负债率高达75%,远超过目前的钢铁、化工等行业。

据国家旅游局统计数据,目前我国在建旅游综合体项目2027个,预计总**超过5万亿元。房企**重资产、大体量的旅游项目成为时下热点趋势。

高负债率的公司,流动比率较低,是把双刃剑,运用好可给公司带来更高的净资产收益率,运用不好则加重了经营负担。比如泰禾集团、泛海控股、绿地、佳兆业、融创、恒大等知名企业,这些大型公司光还债一年就要上百亿元。

有专业机构分析,在我国住宅市场风险增大而旅游地产市场日趋成熟的情况下,旅游地产进入刚需时代。未来5-10年,主打文化旅游、度假养生的旅游地产将成为房地产市场重要的发展方向。

如此之高的负债,不得不让房企在拿地环节反复斟酌,是否拿地,很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨,上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡,那么下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。

用经典的面粉与面包例子也能解释这种情况:楼市上涨期,面粉价格贵过面包,但在面粉价的刺激下,面包价格也会随之上涨。所以,每逢“地王”出现,周边房价也会大涨,面粉的刺激效应可见一斑。

然而,在楼市调整期,面包价格虽然短期仍可维持高位,但面粉却已不是每个糕点铺都能买得起了。若面粉还不降价,糕点铺是否还要购买面粉,就有很大风险性和对赌成分,因为其要考虑面包的未来收益。

回到这次太原流拍事件上,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,但因出价不达拍卖底价,没有交易成功。

很多公司是没有信心再去拿地的,因为土地储备减少,很多公司已经不需要那么多的员工,所以裁员是不可避免的。

▌?调控持续

前面讲到广州有8折房产出售主要是因为断供。

去过广州的朋友都知道,广州的各种金融非常普遍,小额贷款、p2p、现金贷,很多金融新公司都立足广州,这城市有这样的氛围,但是今年情况实在不好,调控升级、银行严控资金流入房地产、P2P不消停,股市赔钱,再加上实业困难,生意难做,对于一些举债买房,杠杆率很高的购房客来说,资金链断裂是难以避免的。